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写字楼调研报告 篇1
天津市南开区鞍山西道电子产品销售商圈
中端写字楼出租及经营情况调研报告
委托人：天津市建设发展总公司物业管理处
受托人：姜跃 王鑫
报告人：姜跃 王鑫
日期：20××年11月1日——20××年11月5日
一．鞍山西道周边地域基本情况与概述
南开区鞍山西道电子产品销售商圈是依托于南开区科技产业园区自1998年前后开始发展的在本市乃至我国北方同类市场中较为成熟的电子产品批发零售集散地，该区域集中了全市绝大多数以计算机整机（散件）硬件、计算机软件开发及销售、计算机周边电子产品、日用电子产品等多种类为经营内容的众多中小企业。
在天津市委、南开区委的多个行政部门的重视下所规划的南开区科技产业园，拥有独立的工商行政管理所、国家（地方）税务所等行政机关，园区内特有的多种优惠和扶助政策更加吸引了科技类中小企业的投资，并使之迅速发展。
二．金辉大厦基本介绍
建于1996年的金辉大厦，位于航海道与三潭路交口紧邻鞍山西道并座落于南开区科技产业园区核心，定位中档写字楼，主要面向中小型科技公司，自有产权出租用标准房间（建筑面积40平方米，使用面积26平方米）195间（2层a座、3层b座局部、4层a座b座、5层b座、6层a座、b座自用、7层a座b座、8层b座、9层局部），会议室6间（2层、4层、6层、7层、8层、9层），客用电梯2部，首层大厅宽敞明亮，整厦24小时专人值守巡查，后院机动车车位42个，前院机动车车位16个，独立的院内免费自行车停车棚，楼内及前后院设有监控设备。
现空置标准房间对外出租价格为南朝向（阳面北房）17000元/
年·间，其他朝向16000元/年·间（含采暖费），电费（每千瓦时1.2元）、停车费用另付。
三．周边写字楼分布及概况
1.兴科大厦
兴科大厦座落于三潭路与鞍山西道交口，整体6层局部7层，楼内进驻企业与我厦基本一致，多为中小型科技公司。据走访了解，兴科大厦与和其紧邻的赛博数码广场同隶属于原兴业里大队村属企业，建于20xx年左右，赛博是我市继讯怡电子中心（已于20xx年倒闭，现为二手电子品淘宝城）之后最早的'大型电子产品零售市场之一，也是我市现在最著名的电脑城。
据走访了解，该大厦底商黄金部位分别租给了中国联通营业厅、中国电信营业厅、戴尔计算机等大型企业，而且其余所有底商和2层全部，整体出租给国美电器，可见其地理位置之优越。该大厦3层以上写字间面积（使用）自20平米至40余平米不等，无空房，按套内面积计算租金，每平米每月40元，不区分朝向（相当于我大厦年租金12500元），单付采暖费，电费1.3元每千瓦时，院内停车位25个左右，据观察无管理人员，具体的车位费用在询问时租房人员以无空房为由未作解释。
2.天铁大厦
天铁大厦座落于白堤路南开大学西门壳牌加油站西侧，据调研，该大厦为10层建筑，分为a、b两区，其中a区全部是产权单位，
b区南北朝向，单部电梯，楼内单位有三分之一左右与我厦类似，为科技类中小型企业，因毗邻天南大教育区域，三分之一左右为教育、图书批发类企业，另有化工、财务等其他类型企业。该大厦隶属于国有企业，地处南开科技园区中部位置，依托天津大学、南开大学两所国家级重点高等院校，又与科园大厦相邻。
该大厦无停车位，外檐较为完善，楼内整洁，但光线偏暗。据调查了解，该大厦房间面积大部分为使用面积31平米，按整间出租，无空房，平均月租金1000—1080元不等（相当于我大厦年租金阳面，区分朝向，单付采暖费，电费1.2元每千瓦时，因无停车位所以也不牵扯停车费用问题。
3.其他大厦简介
（1）风荷东园临街公建，座落于白堤路家乐福北侧，东西朝向，全部为私人产权对外出租，10层建筑，底商及2层为肯德基、新中国文具店、好利来蛋糕店、永真眼睛等知名连锁企业，3层以上为写字楼，因其私人产权性质和套内面积较大（单套房间100平米以上），租金水平较低，为每平米每月30元左右不等，与我大厦无可比性。
（2）天津电子科技中心大厦（颐高数码5层及以上）、百脑汇大厦、时代科贸广场，因其定位于知名大中型企业，房屋租金较高，与我大厦可比性不高。
（3）馨名园、馨达园也是中小型科技类企业汇集之地，因为都属私人产权，房屋性质多为民建，对比写字楼其房屋租金相当低廉，月租金2000元的水平可以租到建筑面积90平米以上的房屋，与我大厦无可比性。
四．调研小结
据多处走访了解与详细分析对比，金辉大厦以其定位水平，在南开区科技产业园区同等或类似的写字楼中的房屋出租价格属于上层水平。我们在此次调研和对比中发现了我们的许多优势，当然也有不少的不足之处，如果物业处全体员工在弥补自身缺点和不足的基础上，更加充分的发挥我们的优势，相信我们的工作还能在未来更上一个新台阶。
写字楼调研报告 篇2
目前，社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺乏一个客观的分类标准，往往会在工作中带有很大的主观性和盲目性，进而造成决策和判断上的偏差。因此，进一步加强对办公用房结构分类
及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。
一、办公物业的分类
办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。
从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段：
1、传统办公楼
两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。
这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。
建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。
传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境（灯、百页窗、家具布置等）。
传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。
2、早期的现代办公楼
特点：大空间。
这种模式的积极意义是：追求实效。
这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。
3、后期的现代办公楼
特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。
景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。
4、智能化办公楼
20世纪1970—1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。智能化办公楼发展迅速，继3a之后，目前又推出全新的5a概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。
而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：
第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3a以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。
第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3a及3a以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。
第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。
第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。
从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结构层次进行界定和探讨。
二、办公楼物业档次划分标准的研究
就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）、低档物业（丙级写字楼）。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
对于超大城市（如北京、上海），笔者以为，在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划（cbd布局）的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：
1、顶级物业（国际写字楼）
（1）楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。
①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、t0t0等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。
④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
（2）建筑规模：超过50000平方米。
（3）客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。
（4）物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的.维护维修及保安服务。
（5）交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直
达。
（6）所属区位：位于主要商务区的核心区。
（7）智能化：3a～5a
（8）开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。
2、高档物业（甲级写字楼）
（1）楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆（如立邦漆等），应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、tot0等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。
③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
（2）建筑规模：1—5万平米。
（3）客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。
（4）物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。
（5）交通便利：有多种交通工具直达。
（6）所属区位：位于主要商务区或副都心区。
（7）智能化：3a及3a以上。
3、中档物业（乙级写字楼）
（1）楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。
②配套设施：有专用地上、地下停车场。
③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。
（2）建筑规模：无限制。
（3）客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。
（4）物业服务：有物业公司服务。
（5）交通便利：有交通线路到达，交通较方便。
（6）所属区位：副都心或较好的城区位置。
4、低档物业（丙级写字楼）
（1）楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。
①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。
②配套设施：无。
③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。
（2）规模：无限制。
（3）客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。
（4）物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。
（5）交通便利：有交通线路到达。
（6）所属区位：一般城区位置。
写字楼调研报告 篇3
就我国的办公楼市场而言，综合考虑楼宇品质（主要包括装饰标准、配套设施、电梯系统、设备标准等）、建筑规模、物业服务水平、交通便利状况、所属区位和智能化水平等因素，一般可以分为甲级写字楼（高档物业）、乙级写字楼（中档物业）和丙级写字楼（低档物业）。所谓甲级写字楼，主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业界的一种习惯性称谓。众所周知，对大都市中心城区来说，甲级写字楼显得尤为重要。甲级写字楼，是发展楼宇经济的重要载体；甲级写字楼的拥有量，是衡量区域经济和社会发展水平的重要指标，体现了该区域的商务价值、投资价值和品质价值。
一、上海写字楼市场发展回顾和展望
（一）简要回顾
1990年上海出现首幢营业性写字楼“上海商城”，至今已有十多年历史了。经过十多年的发展，目前基本形成了浦东新区陆家嘴地区、黄浦区人民广场地区、长宁区虹桥开发区、静安区南京西路、卢湾区淮海中路、徐汇区徐家汇地区等六个甲级写字楼集聚的板块市场。近几年来，虹口区和闸北区的甲级写字楼也有了一定的发展。回顾本市写字楼市场的发展历程，主要经历了以下四个阶段：
1.第一阶段（1990年—1991年）：起步阶段
上世纪九十年代初，本市营业性写字楼从无到有，写字楼市场逐步繁荣和发展。
2.第二阶段（1992年—1996年）：迅速发展阶段
随着小平同志南巡讲话，本市加快了改革开放进程，经济社会迅速发展，写字楼市场发展迅速，1996年全市甲级写字楼日平均租金达到了1美元/平方米。
3.第三阶段（1997年—1999年）：快速回落阶段
一方面由于前几年写字楼的大量投资和建造，供应量超常规增长，另一方面由于受亚洲金融风暴的`影响，甲级写字楼的主要用户——境外企业纷纷缩减办公面积或转移办公地点，基于上述两方面的原因，出现了写字楼供应远远大于需求的市场形势，租金不断下降，而空置率持续上升，1999年甲级写字楼日平均租金跌至历史最低点，仅为0.35美元/平方米，比1996年减少了0.65美元/平方米。
4.第四阶段（2014年至今）：成熟发展阶段
随着中国加入世贸组织，以及上海经济的快速发展和抗风险能力的增强、国际经济、金融、贸易和航运中心的建设、城市综合环境的进一步改善等多种因素的影响，从2014年开始，本市写字楼投资开发逐步趋向理性，写字楼市场需求不断增大，写字楼市场又进入了新一轮的发展黄金期，租金水平逐年增长，空置率持续下降，2014年全市甲级写字楼日平均租金上升到0.97美元/平方米，接近于1996年的水平，而空置率下降为5.84%，为近年来最低。
（二）前景展望
上海写字楼市场经过起步和迅速发展以及快速回落的周期性变化后，逐步走向了理性和成熟。展望未来几年本市写字楼市场的走势，综合市场的供应和需求判断，甲级写字楼市场发展前景看好。
1.从市场供应分析
2014年全市甲级写字楼新增供应量较少，只有1997年—2014年每年新增供应量平均水平的73%左右，根据对全市目前在建甲级写字楼项目的调研分析，2014-2014年甲级写字楼新增供应量还是较少，从2014年才开始有所回升，可以说目前每年甲级写字楼的新增供应量处于理性水平。
2.从市场需求分析
由于上海经济保持了持续两位数的快速发展，以及2014年世博会效应的驱动、城市功能的提升、产业结构的调整、对外资开放金融市场政策的实施等各种利好因素，本市甲级写字楼市场需求将继续扩大，今后几年将延续目前的供不应求走势并继续向上发展，租金可能进一步上扬，空置率进一步回落。
二、目前黄浦区甲级写字楼市场分析
黄浦区作为中央商务区，写字楼市场起步较早，在1995年时甲级写字楼日平均租金就达到了1美元/平方米，当时在全市是最高的。和全市的写字楼市场一样，经过1997年—1999年的低谷后，从2014年开始逐步回暖。下面从甲级写字楼的可供应量、租金、空置率等方面进行详细分析：
（一）可供应量
截止2014年底，黄浦区甲级写字楼可供应量为62.7万平方米，占全市总量（398万平方米）的15.6%，仅次于浦东新区陆家嘴地区（108.3万平方米）、长宁区虹桥开发区（75.0万平方米），列全市第三位。从可供应量分析，处于全市中等水平。
（二）租金
2014-2014年黄浦区甲级写字楼的日平均租金变动情况如表2所示，甲级写字楼日平均租金由2014年的0.53美元/平方米，上升到2014年的0.94美元/平方米，年均增长11.7%，已经接近1995年时的租金水平，仅差0.06美元/平方米。但从全市和各主要板块比较看，2014年还低于全市0.97美元/平方米的平均水平，在全市六大板块中仅高于长宁区，列第四位。从租金水平分析，还是比较低的。
（三）空置率
2014-2014年黄浦区甲级写字楼的空置率变动情况如表2所示，甲级写字楼的空置率由2014年的25.6%，下降到2014年的5.11%，共下降了20.49%。从全市和各主要板块比
较看，2014年空置率已经低于全市5.84%的全市平均水平，在全市六大板块中仅高于静安区，入住率列全市第二位。从入住率分析，处于较高水平。
三、对黄浦区甲级写字楼市场保持持续健康发展的几点建议
在目前本市甲级写字楼市场一派繁荣的情况下，为促进黄浦区甲级写字楼市场更加健康和可持续发展，抢占市场制高点，发展楼宇经济，放眼全市大局，结合黄浦实际，提出以下几点建议：
（一）加强对甲级写字楼市场的研究分析，进一步完善黄浦区甲级写字楼的发展规划
一是要深入研究目前本市甲级写字楼市场的总体发展情况，以及各大板块的优劣势、客户群对比分析等；二是要深入研究未来几年本市甲级写字楼市场新增可供应量和具体分布，以及总体需求规模和客户特征；三是要认真分析黄浦区未来几年可以上市的新建甲级写字楼情况，并在深入研究黄浦区前几年甲级写字楼需求的基础上，科学判断黄浦区未来几年的市场需求。通过对甲级写字楼市场的深入研究和科学分析，进一步完善黄浦区前甲级写字楼的发展规划（包括总体布局、发展理念、功能定位等，合理推出甲级写字楼项目。
（二）扎实推进目前在建甲级写字楼项目的开发建设，早日推向市场
由上面的分析可知，未来2-3年本市甲级写字楼的新增供应量较少，而市场需求则非常强劲，市场继续呈现供不应求的态势。基于上述情况，黄浦区一定要按照“品质达到一流、集聚效应明显”的原则，加快推进在建甲级写字楼项目的开发建设和竣工，在目前本市市场供应量有所减少而需求持续增长的情况下，让一些高品质的甲级写字楼尽快上市，构筑楼宇经济发展载体，以抢占市场制高点，吸引世界著名的大集团、大公司入驻，引资引税，发展楼宇经济。
（三）进一步完善运作机制，加快推进老大楼资源的置换和二次开发
黄浦区1949年以前建成的老大楼数量较多，共有216幢，建筑面积162.2万平方米，这是黄浦区独有的珍贵历史资源。老大楼置换开发要以科学发展观为统领，按照着力打造“经典黄浦”的发展方向，将老大楼置换开发和全区的楼宇资源整合、存量盘活工作结合起来。除加快推进“外滩源”、179地块等项目外，还要全面启动其他面上老大楼的置换开发，进一步盘活老大楼资源，使丰富的历史文化资源优势转化为功能产业的综合竞争优势，促进功能聚合，实现资源利用效益最大化，加快推进“一带三区”功能开发和建设。促进老大楼置换开发的主要措施：一是加强对老大楼的日常管理和交易控制，降低老大楼置换开发的前期成本；二是建立老大楼置换开发综合评估指标体系，从经济效益、社会效益、环境效益和文化效益等方面，对老大楼置换开发项目进行综合评估；三是建立老大楼置换开发的信息平台，加强与市属单位及其他系统产权单位的沟通联系，市区联手，资源共享，不求所有，但求所用，切实推动老大楼的置换开发。
（四）拓宽招商思路，加大招商力度，促进入住行业多元化
黄浦区作为传统的中央商务区和中心商业区，甲级写字楼主要集中分布在人民广场及外滩地区，入住行业以金融、保险、证券、贸易行业为主。在对外开放金融市场以后，保险业、
银行业等领域的专业服务型公司（包括外资商业银行）等，对甲级写字楼的需求非常强劲，因此需要进一步加大招商引资力度，继续吸引保险业、银行业等入住黄浦区。此外，也要进一步拓宽招商思路，大力引进一些大型跨国企业总部以及商业相关的现代服务业，如it、服装、餐饮、贸易、广告、投资咨询、证券、保险等行业，做到引资引税，提高甲级写字楼产出，不断提高对区域经济增长的贡献度。
写字楼调研报告 篇4
写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5a写字楼。还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。
写字楼管理：
1、企业自行管理--- 下属三产单位全权负责物业及租售
2、企业自行管理--- 下属三产单位行政管理---物业外包
3、企业行政主管--- 外包第三方物业+外包租售公司
大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理 。
企业总部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。企业自行管理的官派十足，有别与市场其他的写字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。
企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、行政部、后勤管理部等。如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。
纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。
物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。
重点跟踪企业
一、国华投资大厦预计谈判周期3个月，投资20万，先期委派1名操作人员 。 25%利润率计算，初期月均流水5万。三年收回投资成本。物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。国华大厦内十三家大型客户，非常稳定，其中诺西，神华我们都与其兄弟单位有过接触或合作。 租金5元/平
二、 再保险大厦预计谈判周期3个月投资20万，前期委派1名操作人员。25% 利润率 初期月均流水5万，预计三年收回成本。
物业为外包，只提供服务可不做考虑，只需与再保险详细沟通，确定合作地址及价格。大楼内部多为再保险分支机构及下属单位，开发业务能形成良性循环，可相互介绍，先期我们要建立良好口碑为主。
地理位置为金融街，周边步行范围内无大型文印中心
租金6元左右
写字楼调研报告 篇5
一、前言:
调查员:xxx
调查时间:xxxxxxx
研究方法:实地调查、网上查询和数据收集
二、正文:
1.研究目的
了解办公建筑的布局规划，研究办公建筑的特点、组成及功能要求和相互关系，了解办公建筑的设计原则和运营要求，划分整个办公功能分区和相互关系，分析各组成部分的特点和布局方式，并对结构和荷载布局进行简单分析。
2.研究内容
2.1办公楼设计内容:
办公设计主要包括办公建筑的规划和装修，室内色彩和灯光音响的设计，办公用品和装饰品的布置和装修。
2.2办公楼设计目标:
办公室设计有三个层次的目标。第一层是经济实用。一方面要符合实际要求，给上班族的工作带来便利。另一方面要尽量降低成本，追求最佳的功能成本比。第二层是美观大方，能充分满足人的生理和心理需求，营造愉悦的工作环境；第三个层次是独特的品味，办公室是企业文化的物质载体。我们应该努力体现企业的物质文化和精神文化，体现企业的特点和形象，对企业中的员工产生积极和谐的影响。这三个层次的目标虽然是由低到高，由易到难，但并不是孤立的，而是有着密切的内在联系。优秀的办公设计应该同时努力实现这三个目标。
2.3办公楼设计的功能要求:
2.3.1符合企业的实际情况。有的企业不顾自身生产经营、人力财力物力，一味追求办公室的高端豪华风格，存在一定问题。
2.3.2符合行业特点。比如五星级酒店和校办科技企业既然属于不同的行业，那么在办公装修、家具、用品、装饰、声光效果等方面应该有显著的'差异。如果把校办企业的办公室安排得像酒店的客户一样，无疑是很搞笑的。
2.3.3满足使用要求。比如总经理(厂长)办公室，在楼层布置、使用面积、内部装修、配套设备等方面，都不同于一般员工的办公室。不是总经理、厂长、一般员工身份不同，而是他们的办公室使用要求不同。
2.3.4符合工作性质。比如技术部门的办公室需要配备电脑、绘图仪器、书架(柜)等技术工作所必需的设备，而公关部门显然需要电话、传真机、沙发、茶几等与对外联系和接待工作相对应的设备和家具。
2.4办公楼设计规范要求:
2.4.1办公建筑应根据使用性质、建筑规模和标准确定。一般由办公楼、公共建筑、服务建筑组成。
2.4.2办公建筑应根据建筑模数根据使用要求、基底面积、结构选型等选择开间和进深。，合理确定建筑平面，为今后改造和灵活分离创造条件。
2.4.3六层及以上的办公楼应配备电梯。建筑高度超过75m的办公楼电梯应分区域或分层使用。
2.4.4窗口
(1).地下室底层和半层窗户应采取预防措施。
(2).高层办公建筑使用大面积玻璃窗或玻璃幕墙时，应配备擦窗设施。
3.对于有采暖空调的办公楼，在满足采光要求的前提下，尽量减少外窗面积；空调办公建筑的外窗应具有良好的气密性和隔热性，全空调办公建筑的外窗应设置局部可开启的窗洞。
2.4.5门
(1).办公室门洞口宽度不应小于1m，高度不应小于2m..
②机要室、财务室、重要档案室、贵重仪器室门口要有防盗措施，室内要设置防盗报警装置。
入口大厅
(1).大堂一般可以设置接待室、收发室、接待室。根据使用需要，还可以设置玄关、警卫室、衣帽间、电话间。
②.门厅应与楼梯、大堂和电梯厅相邻。
③严寒和寒冷地区的门厅应设置门或其他防寒设施。
2.4.7走道
①走道的最小净宽度不应小于下表2.1的规定。
②.走道地面有高度差。当高差小于第二步时，不应设置台阶，但应设置坡道，坡度不应大于1: 8。
表2.1
走廊长度(米)走廊净宽度(米)
单面布屋双面布屋
& le40 1.30 1.50
>。40 1.40 1.80
注:内筒结构走廊走道的最小净宽与单面布走道相同。
2.4.8采光
(1).办公室、研究室、接待室、殴打室、陈列室、复印室的窗户比例不应小于1: 6。
②.设计图纸室和阅览室的窗地比不应小于1: 5。
注:窗地比是房间侧窗开口面积与房间建筑面积的比值。
2.4.9隔音
①办公楼、会议室、接待室等的允许噪声级。不应大于55db(a声级)，电话主机房、计算机房、击打室和图书馆阅览室的允许噪声级不应大于50db(a声级)。
(2).电梯井和产生噪声的设备间不应与办公楼和会议室相邻，或采取消声、隔声、减振等措施。
2.4.10办公楼包括普通办公室和特殊办公室。特殊办公室包括设计画室和研究工作室。
2.4.11办公建筑应具有良好的朝向和自然通风，不应布置在地下室。
2.4.12综合办公室。
①一般办公室应设计成单间和大空间，特殊需求可设计成单元或公寓。
②.大空间办公室在吊顶上布置通风口、照明、防火设施时，应尽可能为自分隔或装修创造条件，有条件的项目应设计成模块化吊顶。
(3).机要部门办公室应相对集中，并与其他部门适当分开。
(4).值班室可根据使用需要设置，重要办公楼夜间有总值班室时可设置专用厕所。
⑤.每个普通办公室使用面积不小于3㎡，单个办公室净面积不小于10㎡。
2.4.13特别办公室
(1).设计图纸室应采用大房间或大空间，或用柔性隔板和家具将大空间隔开；研究工作室(不含实验室)应为单间，自然科学研究工作室应靠近相关实验室。
②.避免阳光照射和眩光。
③.机柜应利用室内空间或隔墙设置。
(4).设计图纸室，每人使用面积不应少于5㎡。研究工作室，人均使用面积不应少于4㎡。
三、总结:
3.1办公楼建筑设计:
在建筑设计中，要顺应现代工作的节奏，使办公环境给人以和谐感，缓解现代工作中节奏和竞争压力带来的压抑感，体现现代办公的人性化。在具体设计中，平面图和标准平面图、顶层平面图、主立面图、剖面图等建筑图纸应符合相关规范的要求，建筑方案应根据实际情况选择，兼顾实用性、美观性、办公用途等要求。
3.2办公楼结构设计:
根据承重框架在结构设计中的不同布置方向，框架的结构布置方案包括水平框架承重、垂直框架承重和纵横框架承重。多层框架是超静定结构。在计算内力之前，必须先确定构件的截面形状、尺寸和惯性矩。结构设计包括结构计算和结构图。结构计算还需要完成基础设计、纵横平面框架结构设计、楼层设计、楼梯、阳台、雨篷等结构设计，其中纵横平面框架结构设计是最重要也是最困难的。纵横平面框架结构设计涉及框架梁、柱、节点的设计，应满足“强柱弱梁，强剪弱弯，强节点弱构件”的设计原则。本次毕业设计采用了手工计算和计算机计算两种方法。人工计算采用层次分析法和D值法(竖向荷载采用层次分析法计算，水平荷载采用D值法计算)，计算机计算采用pkpm结构计算软件。最后，对人工计算和计算机计算的结果进行比较和检验，以提高结构计算的精度。
3.3研究经验
近年来，框架结构在世界范围内得到了很大的发展。许多城市建造了各种类型的框架建筑，包括商场、住宅、酒店、办公楼和多功能建筑。土木工程专业学生毕业后必须参与或从事框架结构设计已经成为现实之一。
通过毕业设计，对大学期间所学的知识进行系统的总结和应用。通过参观比较同类建筑，查阅收集相关设计资料，可以全面应用所学知识，提高综合知识的应用能力，系统加深所学知识。并训练我独立解决建筑设计和结构设计的内容和步骤，掌握建筑施工图和结构施工图的绘制方法，为以后的工作打下良好的基础。
同时，毕业设计是学生毕业前半年期末学习和综合训练的实践学习环节，是深化、拓宽、综合教学的重要过程；是学生学习、研究、实践成果的综合总结；是对学生综合素质和实践能力培养效果的综合检验；是学生毕业和取得学位资格的重要依据；也是衡量高等教育质量和效率的重要评价内容。所以，我们每一个毕业生都应该认真努力完成自己的毕业设计，让自己成为社会需要的人才。
写字楼调研报告 篇6
目录
一、调研目的 .................................................... 3
二、郑州市商业管理（商业综合体）的管理现状和发展趋势简述 ........ 3
三、重点项目及企业简介 .......................................... 3
1.中原万达广场............................................... 4
2.升龙集团（曼哈顿城市广场）................................. 5
3.郑州宝龙城市广场........................................... 6
4.名门城市广场............................................... 7
5.金城国际广场............................................... 7
6. 写字楼.................................................... 7
四、综合建议 .................................................... 8
一、调研目的
此次调研旨在通过对郑州市写字楼以及商业综合体的运营模式及管理现状的调研，通过分析确定绿都物业的业务开展范围，调研的重点是商业综合体的管理模式。
二、郑州市商业管理（商业综合体）的管理现状和发展趋势简述
近年来，随着房地产市场不断升温，政府对住宅市场的调控，越来越多的企业开始转战商业地产，郑州市的写字楼及商业综合体也如雨后春笋般不断涌现，有着“南万科、北万达”之城的万达集团的进驻更是给郑州市场带来了新的生机与活力。
在管理方面，万达集团、升龙集团、万厦物业、索克物业等几家企业代表了郑州市商业物业管理的第一梯队，其他的企业服务标准参差不齐，也有不少项目的管理仅仅是一个象征性的服务，无法满足业主的需求。
通过调研我们发现，商业综合体及写字楼的发展趋势很迅猛，但是商场人气不旺、商铺空置以及因物业服务跟不上造成的高档楼盘品质受损等现象都是不容忽视的问题。在未来的发展中，除了项目自身的项目配套外，专业的商业经营及物业服务将是影响商业地产发展的关键因素。
三、重点项目及企业简介
本次调研主要对万达广场、曼哈顿商业广场、名门城市广场、宝龙城市广场四个商业综合体以及万厦物业的金成国际广场、绿地峰会天下、世博大厦等写字楼项目以及索克物业进行了调研。以下对调研情况进行介绍：
1.中原万达广场
简介：中原万达广场是集大型购物中心、写字楼、室外商业街、底商、住宅于一体的大型城市综合体，其中大型购物中心部分为万达自持物业类型，其它为销售型物业类型；目前除万达大型购物中心部分外在管面积360000m2，含住宅、商业街及写字楼，底商23000m2、室外商业街24000 m2、写字楼62000 m2、住宅220000 m2，地下建筑面积31000 m2
收费标准：住宅1.75元/月/m2、室外商业街7元/月/m2、底商4元/月/m2写字楼3元/月/m2
管理模式：目前中原万达广场的后期管理由大连万达物业有限公司郑州分公司（以下简称万达物业）和郑州万达广场商业管理有限公司（以下简称万达商业）负责。
其中万达商业负责万达自持产权的大型购物中心部分，万达物业负责购物中心以外的销售型物业部分。地下车库有两个，购物中心区的'由万达商业负责（临时停车），住宅区的由万达物业负责（固定车位，只卖不租，月服务费90元/月/m2）。
万达商业和万达物业之间的关系描述：名义上万达物业和万达商业是两个具有独立法人的企业，但是实际管理中万达物业是作为万达商业的一个部门，受商业公司控制（例如商业公司下属的安保品质部是要兼顾物业公司的），但是财务是独立核算的。
其他：目前万达商业和万达物业的保洁均为外包，下一步安保方面也准备外包。
2.升龙集团（曼哈顿城市广场）
简介：郑州曼哈顿广场位于金水路与未来大道交汇处，是一个集高档住宅、公寓、写字楼、商业等多种形态于一体的大型城市综合体。项目总建筑面积80万平米，其中曼哈顿第五大道商业项目建筑面积160000平米，目前属于在建工程。
管理模式：升龙集团内部设商业公司和物业管理中心。商业公司全面负责集团旗下所有商业项目的营运管理，在项目上设立招商部，专职负责项目的商业营运管理，主要是商铺的商业规划、招商、活动策划及运营管理；物业管理中心分别在每个项目成立一个分公司，。
以曼哈顿商业广场为例，在该项目不管是自持产权型物业还是出售型物业，都由物业公司负责提供物业服务；商业公司仅负责招商及活动策划等招商相关工作。
其自持产权型物业主要是以整租的形式给沃尔玛、赛博数码广场、以及奥斯卡影院的部分，其他为销售型的物业。
收费标准：自持产权部分的物业费收费标准的制定是随租赁合同一起签订的，会随着物业费的上涨而上涨，租金收益归商业公司，物业收入归物业公司。